Рейтинг застройщиков: по вводу жилья есть, а когда будет по продажам?

На вопросы журнала отвечает генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл ХОЛОПИК.

— Кирилл Вадимович, на днях опубликован рейтинг застройщиков по итогам 2016 года. Что отличает его от других подобных рейтингов, которые готовит НОЗА?

Рейтинг надежных застройщиков

— Мы уже два года ранжируем застройщиков по объему текущего строительства и все это время слышали претензии в свой адрес. Нам говорили, что такой показатель, как объем текущего строительства, может быть очень большим у девелопера, который начинает все новые и новые проекты, но при этом сдать ничего не может из-за финансовых или иных проблем.

Надо признать, в этих аргументах есть своя логика. Например, был период, когда по объему текущего строительства в общероссийских лидерах присутствовала СУ–155. Чем это кончилось, мы все хорошо знаем.

Поэтому гораздо более справедливым является ранжирование по такому показателю, как ввод жилья. Ведь здесь можно выявить, сколько именно законченного продукта фактически обеспечивает для страны тот или иной застройщик. И вот мы впервые смогли посчитать это по итогам 2016 года и ранжировали застройщиков по объему ввода жилья.

Это была очень большая и кропотливая работа, поскольку в открытых источниках (официальные реестры госорганов и др.) информации очень мало, и нам пришлось собирать данные по каждой отдельной проектной декларации, согласовывать и сверять эти цифры практически с каждым застройщиком, вошедшим в топ-100. Все это отняло у нас достаточно много времени и сил. Но результат есть: теперь мы видим реальную картину и можем понять, кто и сколько в России построил.

К. Холопик: «Гораздо более справедливым является ранжирование по такому показателю, как ввод жилья. Ведь здесь можно выявить, сколько именно законченного продукта фактически обеспечивает для страны тот или иной застройщик»

Надо сказать, при проведении этого исследования нас поджидало множество подводных камней. Одна из проблем — как именно считать?  Ведь есть довольно много объектов (особенно в Москве), где на собственно жилье приходится не более трети общей площади, при этом здесь же находятся и подземная парковка, и торговый центр, и офисы. И все это — в одном корпусе, в одном многофункциональном здании.

Поэтому считать, конечно, надо только по фактической суммарной площади квартир. Между тем зачастую в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию, а также в проектных декларациях фигурирует общая площадь, а жилую можно выявить только во время сверки с данными застройщика.

Еще одна проблема — отсутствие реестров по вводу объектов в эксплуатацию. Из крупных субъектов Федерации подобные реестры есть в Московской и Ленинградской областях, а также в г. Санкт-Петербурге. Наличие таких реестров сильно помогает в работе и делает аналитику по данным регионам максимально точной, поскольку есть возможность все полностью сверить со списком введенных домов, который опубликовали органы власти.

— А что, неужели в г. Москве такого реестра нет?

— Вы знаете, в столице самая высокая информационная открытость строительного сектора, что очень сильно облегчает мониторинг. В открытом доступе есть практически все реестры, но вот именно реестра разрешения на ввод в эксплуатацию в Москве, увы, пока нет.

А если говорить в целом по России, то не более 25% всего объема ввода жилья можно проверить в открытых источниках. Весь остальной массив приходилось собирать и обрабатывать вручную, а это очень сложно.

Реестр государственных застройщиков

И все же динамика здесь прослеживается явно положительная. Скажем, еще каких-то пару лет назад на сайтах городов и регионов не публиковался ни один открытый реестр, касающийся строительства. А сейчас, например, реестры разрешений на строительство можно увидеть на официальных интернет-площадках почти во всех крупных городах России. То есть открытость градостроительной политики очень сильно выросла.

— Хорошо, конечно, что появился рейтинг застройщиков, основанный на данных по вводу жилья в эксплуатацию. Но главное для застройщиков, работающих на рынке, — это не ввести жилье, а продать его. А вот с этим сегодня проблемы практически у всех девелоперов… Планирует ли НОЗА сделать рейтинг застройщиков, базирующийся на показателях проданного жилья?

— Да, мы планируем составить такой рейтинг. Отмечу, что практически единственным источником информации здесь служат данные Росреестра. Мы научились их эффективно обрабатывать, но здесь есть одна проблема: к сожалению, в настоящее время в Росреестре происходят пертурбации.

К. Холопик: «Еще каких-то пару лет назад на сайтах городов и регионов не публиковался ни один открытый реестр, касающийся строительства. А сейчас, например, реестры разрешений на строительство можно увидеть на официальных интернет-площадках почти во всех крупных городах России»

Вы знаете, что с 1 января 2017 года вступил в силу новый 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и пока базы Росреестра абсолютно недоступны: ведомство не предоставляет данных по договорам участия в долевом строительстве ни в каком виде. Раньше было два вида выписок, а сейчас ни один функционал не работает.

Руководители Росреестра через СМИ пообещали, что все заработает уже в феврале, потом уточнили, что это произойдет в марте. Мы ждем, и как только все заработает, нам понадобится несколько месяцев, чтобы подготовить ранжирование застройщиков по объемам продаж.

— Что ж, дай Бог. Кирилл Вадимович, теперь давайте кратко пройдемся по первой десятке топ-100. К слову, привычный лидер рейтингов НОЗА — группа ЛСР — на сей раз оказалась на втором месте, уступив пальму первенства в данном ранжировании своим землякам из холдинга Setl Group. О чем это говорит?   

— Да, ГК ЛСР из Санкт-Петербурга занимает второе место по объему ввода жилья в 2016 году, и у них идет постепенное увеличение объемов строительства, в первую очередь за счет вывода новых проектов в Москве. Они довели объем текущего строительства до стабильных 2 млн кв. м. Это означает, что скоро годовой объем ввода у ЛСР выйдет на 1 млн кв. м. Годовой ввод, как правило, равен половине объема текущего строительства.

Застройщики в Москве — у кого купить квартиру

— К слову, о миллионе. Чуть-чуть не дотянул до миллиона «квадратов», введенных в 2016 году, и лидер вашего рейтинга — петербургский холдинг Setl Group…

— Эта компания постоянно занимает первое-второе места по Ленинградской области и Санкт-Петербургу, что по сумме дает очень большой объем ввода. Кроме того, они выходят на передовые позиции в Калининградской области, заметно наращивая объемы в самом западном российском регионе.

— Далее с практически одинаковыми показателями (562 тыс. и 557 тыс. кв. м, соответственно) в рейтинге расположились две московские компании: «АБСОЛЮТ» и «ПИК»…

— «Абсолют» — лидер последних лет по текущему строительству в столице России, они специализируются на Новой Москве и имеют здесь очень большие объемы ввода.

Но именно тот факт, что они работают только в одном регионе, хотя и столичном, не позволил им выйти на первое место. Более того, мы видим, что «АБСОЛЮТ» активно завершает проекты, очень много сдает и вводит, а вот что касается начала новых строек, то их не видно.

— Нет задела на будущее?

— Да. Поэтому, по нашим оценкам, в рейтинге 2017 года в топ-10 их уже не будет.

— А что Вы можете сказать про ГК «ПИК», которая в минувшем году поглотила не кого-нибудь, а «Мортон»?

— Мы не стали объединять в рейтинге 2016 года «ПИК» и «Мортон», поскольку ввод жилья осуществляли две разные команды. Но это в последний раз, и в рейтинге 2017 года «Мортона» уже не будет.

Сегодня «ПИК» — это мощная компания, после поглощения «Мортона» она становится лидером по Москве и Московской области. При этом у них есть проекты и в других регионах, в частности в Ростовской, Ярославской и Калужской областях, Пермском и Краснодарском краях.

В нескольких регионах работает и петербургская компания «Эталон». При этом она постоянно наращивает объемы строительства в Москве, что позволяет ей высоко держать планку. ГК «Эталон» сегодня очень динамично развивается, набирает обороты. Возможно, именно она и подвинет с пьедестала «АБСОЛЮТ», заняв по итогам 2017 года его место.

— Седьмую позицию в рейтинге занимает пресловутая СУ-155, которая еще пару лет назад во всех ваших рейтингах была исключительно на первых ролях…

— Понятно, что приведенные нами данные правильнее относить не к СУ-155, а к ее банку-санатору «Российский капитал». Но поскольку это не застройщик, а банк, мы добавили напротив названия компании слово «санация»

К. Холопик: «Очень часто после заключения о соответствии в СМИ публикуется информация о том, что дом принят. Между тем это нет так: да, есть официальное подтверждение того, что все необходимые нормы соблюдены, но разрешения на ввод еще нет

Если помните, в прошлом году СМИ сообщали о чуть ли не миллионе сданных квадратных метров жилья на размороженных объектах СУ-155. Но наши расчеты показали гораздо более скромную цифру: порядка 399 тыс. кв. м. И в этой связи я хотел бы обратить внимание на различную трактовку слова «сдали».

Мы учитываем в нашем ранжировании именно получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Ему предшествует стадия принятия работ у генподрядчика, который сдает объект застройщику, тем самым формально завершая строительство. Затем наступает следующая стадия: получение у органов строительного надзора заключения о соответствии.

Так вот очень часто после заключения о соответствии в СМИ публикуется информация о том, что дом принят. Между тем это нет так: да, есть официальное подтверждение того, что все необходимые нормы соблюдены, но разрешения на ввод еще нет.

Однако, благодаря активности «Российского капитала», именно СУ-155 сейчас является лидером по вводу жилья в первые месяцы текущего года. В январе-феврале компании было выдано много разрешений на ввод. Поэтому, думаем, СУ-155 останется в первой десятке топ-100 и в 2017 году.

— А замыкают первую десятку три компании: «Самолет- Девелопмент», ФСК «Лидер» и «ИНТЕКО». Что скажете о них?

— «Самолет-Девелопмент» — очень динамично развивающаяся строительная компания, которая работает преимущественно в Подмосковье. Но строит также в Москве и Санкт-Петербурге. Здесь я хотел бы отметить следующее.

Если вы зайдете на наш сайт, где в онлайн-режиме выложено ранжирование и представлен топ-список компаний, то увидите, что у нас предусмотрен (но пока не заполнен) такой показатель, как данные по переносу срока ввода жилья. То есть мы будем сообщать, ввод и текущее строительство какого объема жилья и на какой срок были перенесены, и оценивать это в процентах.

Так вот, именно «Самолет-Девелопмент» отличает исключительно высокая дисциплина: они лидеры среди всех крупных застройщиков РФ по этому показателю. У них вообще нет переноса сроков: по крайней мере, в 2016 году мы у них ни одного такого случая не выявили.

ФСК «Лидер» — тоже финансово очень устойчивая компания. Они быстро развиваются, а после недавнего поглощения ДСК-1 будут еще прибавлять.

Ну, а ГК «ИНТЕКО» — немного другой случай: это компания с большой историей, чье имя говорит само за себя. «ИНТЕКО» демонстрирует рост, идет в регионы, в частности в Санкт-Петербург и Ростов, и уверенно смотрит в будущее.

— Вы надеетесь, что, познакомившись с этим рейтингом, застройщики (по крайней мере, те их них, что вошли в топ-100) будут активнее помогать вам с информацией: сообщать о получении разрешения на ввод и т.д.?

— Мы сейчас в онлайн-режиме ведем топ-лист застройщиков за 2017 год, всегда можно зайти на наш сайт и посмотреть, кто там и как выглядит. Так вот, вслед за лидерами из двух столиц там расположились региональные компании. И любой застройщик, который хочет продвинуться в этом топе и просто присылает нам документ о вводе своего объекта в эксплуатацию, автоматически, прямо в онлайн-режиме, переходит на более высокую позицию, поскольку данные о нем расширились.

Это, на мой взгляд, должно стимулировать строительные компании помогать нам с информацией, присылать свежие данные. Все-таки пока нередко тот или иной застройщик нет-нет да и похвалится в прессе, что он-де, в своем регионе самый крупный, а между тем наш рейтинг этого не подтверждает. Но зато у нас объективная информация: сколько введено, сколько строится — все видно.

— Кирилл Вадимович, не могу не задать Вам такой вопрос. Ваш рейтинг по вводу жилья за 2016 год как-то отражает тот факт, что стройка сейчас находится в самом тяжелом положении по сравнению с остальными базовыми отраслями российской экономики?

— О кризисе я бы не говорил. Но резкое снижение объемов финансирования жилищного строительства налицо. Падение этого показателя в 2016 году (по нашим оценкам, на 21%) привело к тому, что сегодня застройщики вынуждены работать практически с нулевой маржой

К. Холопик: «Мы прогнозируем, что при сегодняшнем уровне финансирования жилищного строительства объем переноса ввода жилья может вырасти. Причем это произойдет даже у застройщиков-лидеров, многие из которых перенесут ввод на следующий год и в 2017-м не сдадут того, что запланировали. Такая угроза существует»

Но хочу отметить, что при этом стройки продолжаются, а объем остановленного строительства не увеличивается. А по мере того как возобновляется строительство на объектах крупнейших застройщиков-банкротов (СУ-155, «Гринфлайт» и др.), этот показатель даже уменьшается.

Тем не менее мы прогнозируем, что при сегодняшнем уровне финансирования жилищного строительства объем переноса ввода жилья может вырасти. Причем это произойдет даже у застройщиков-лидеров, многие из которых перенесут ввод на следующий год и в 2017-м не сдадут того, что запланировали. Такая угроза существует.

Как я уже сказал, в ближайшее время у нас будет представлена информация об объеме переноса ввода каждым застройщиком и в каждом жилом комплексе. Это очень важно для потребителя. Ведь даже когда мы заказываем ремонт в своей квартире, мы стараемся выяснить, всегда ли данная бригада делает свою работу точно в срок.

А при строительстве жилья это еще важнее. Потребитель должен знать историю застройщика, чтобы понимать, всегда ли он вовремя сдает объект (как, например, «Самолет-Девелопмент) или у него бывают проблемы.

В ближайшее время мы запустим еще один важный проект: выложим в открытый доступ всю госстатистику, собранную по почти тысяче показателей, характеризующих жилищное строительство. Там будет все, что касается ввода жилья, договоров участия в долевом строительстве, ипотеки по каждому региону России и многое другое.

Уверен, и специалисты, и потребители должным образом оценят эту работу.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Топ-100 застройщиков по вводу жилья за 2016 год

1. Холдинг Setl Group
   г. Санкт-Петербург
   979 983
2. Группа ЛСР
   г. Санкт-Петербург
   756 590
3. ГК АБСОЛЮТ
   г. Москва
   562 737
4. ГК ПИК
   г. Москва
   557 818
5. ГК Эталон
   г. Санкт-Петербург
   519 317
6. ГК Мортон
   г. Москва
   506 022
7. ГК СУ-155 (санация)
   г. Москва
   398 842
8. Группа Самолет-Девелопмент
   г. Москва
   382 990
9. ФСК Лидер
   г. Москва
   313 974
10. ГК ИНТЕКО
    г. Москва
    295 007
11. ГК ЦДС
    г. Санкт-Петербург
    277 031
12. НСИ
    Краснодарский край
    273 135
13. ГК МИЦ
    г. Москва
    250 551
14. Брусника
    Тюменская область
    247 754
15. СК Выбор
    Воронежская область
    229 967
16. ГК КОРТРОС
    г. Москва
    216 326
17. Концерн ЮИТ
    г. Москва
    205 271
18. ИСК Запад
    Ульяновская область
    203 834
19. ГК ЮгСтройИнвест
    Ставропольский край
    196 687
20. ГК Томская ДСК
    Томская область
    195 936
21. Seven Suns Development
    г. Санкт-Петербург
    188 774
22. ГК ЖИК г. Казани
    Республика Татарстан (Татарстан)
    182 552
23. ДСК
    Воронежская область
    175 296
24. ТДСК
    Тюменская область
    163 869
25. ГК СУВАР ХОЛДИНГ
    Республика Татарстан (Татарстан)
    158 103
26. Холдинг Саратовоблжилстрой
    Саратовская область
    157 284
27. ПСК Дом
    Тюменская область
    154 034
28. ГК Пионер
    г. Москва
    153 679
29. Тверской ДСК
    Тверская область
    152 593
30. Авеста-Строй
    Московская область
    145 509
31. ГК ВКБ-Новостройки
    Краснодарский край
    145 111
32. Полис Групп
    г. Санкт-Петербург
    144 883
33. ГК ОПИН ДГ
    г. Москва
    140 187
34. Атомстройкомплекс
    Свердловская область
    140 019
35. ГК Центрстрой
    Московская область
    136 175
36. ГК Granelle Group
    г. Москва
    132 027
37. ГК Девелопмент-Юг
    Краснодарский край
    124 326
38. ГК ДСК
    Московская область
    123 231
39. Унистрой
    Республика Татарстан (Татарстан)
    122 582
40. СИК ОБД-Инвест
    Краснодарский край
    122 408
41. ГК Единство
    Рязанская область
    119 039
42. Синара-Девелопмент
    Свердловская область
    118 667
43. ГК Эксперт
    Московская область
    117 434
44. Холдинг Sezar Group
    г. Москва
    116 646
45. Лидер Групп
    г. Санкт-Петербург
    116 116
46. Bonava
    г. Санкт-Петербург
    116 089
47. ХК ГВСУ Центр
    г. Москва
    115 972
48. ГК РосСтройИнвест
    г. Санкт-Петербург
    113 370
49. Холдинг Сибирский деловой союз
    Кемеровская область
    112 450
50. Инстеп
    Воронежская область
    112 076
51. ГК АСК
    Краснодарский край
    110 350
52. KASKAD Family
    г. Москва
    109 691
53. ГК БФА-Девелопмент
    г. Санкт-Петербург
    109 393
54. ГК Амонд
    Самарская область
    108 211
55. ГК ИНВЕСТ-СТРОЙ
    Московская область
    107 539
56. Комос-Строй
    Удмуртская Республика
    107 188
57. ГАЛС-Девелопмент
    г. Москва
    106 926
58. ГК МонАрх
    г. Москва
    106 296
59. УСК Сибиряк
    Красноярский край
    103 884
60. Кировский ССК
    Кировская область
    103 336
61. Балтийская жемчужина
    г. Санкт-Петербург
    101 594
62. СХ ТЕРМОДОМ
    Пензенская область
    97 272
63. ГК РКС Девелопмент
    г. Москва
    96 932
64. ГК ИНГРАД
    г. Москва
    96 552
65. ГК Ойкумена
    г. Москва
    96 456
66. СК Шэлдом
    Саратовская область
    90 784
67. ГК ГРАЖДАНСТРОЙ
    Смоленская область
    90 344
68. Корпорация ЖБК-1
    Белгородская область
    89 640
69. АСО Промстрой
    Кемеровская область
    89 520
70. ИСК Союз
    Алтайский край
    89 252
71. ХК Орёлстрой
    Орловская область
    88 809
72. Жилстрой-НН
    Нижегородская область
    88 207
73. ГК Новый ДОН
    Самарская область
    87 863
74. А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ
    г. Москва
    87 444
75. ГК ЭНКО
    Тюменская область
    86 654
76. СК КСМ
    Кировская область
    86 117
77. ГСК Арбан
    Красноярский край
    85 308
78. ГК ТЭН
    Свердловская область
    85 307
79. Normann
    г. Санкт-Петербург
    82 462
80. ГК КомСтрин
    г. Москва
    82 401
81. ГК КПД-ГАЗСТРОЙ
    Новосибирская область
    81 087
82. Строительный трест
    г. Санкт-Петербург
    79 954
83. ДОМКОР
    Республика Татарстан (Татарстан)
    79 283
84. ДОНСТРОЙ
    г. Москва
    79 275
85. ИСК Алгоритм
    Алтайский край
    78 412
86. КГИС
    Краснодарский край
    77 422
87. ГК СТРОЙБЕТОН
    Омская область
    77 132
88. ГК Стрижи
    Новосибирская область
    77 033
89. Компания Кронверк
    Саратовская область
    76 623
90. СК ПЕТРОСТРОЙ
    г. Санкт-Петербург
    76 250
91. ГК Оренбургстрой
    Оренбургская область
    75 655
92. Трест Магнитострой
    Челябинская область
    75 618
93. ДК Древо
    Самарская область
    75 551
94. ГК Домостроитель
    г. Москва
    75 036
95. СК МЕТАПРИБОР
    Новосибирская область
    75 032
96. СК ЧГС
    Челябинская область
    73 367
97. ЭКСПО-Столичный
    Тюменская область
    73 263
98. ГК Красстрой
    Красноярский край
    72 978
99. ВДК
    Воронежская область
    72 440
100. ГК Флагман
     Краснодарский край
     72 322

Источник: НОЗА
Источник: realty.newsru.com